좌충우돌 첫 론세일 계약 및 재건축 아파트 2건 낙찰 후기 (Feat. 현재진행형)
반갑습니다~ 분당NPL경매학원 52기 박**입니다.
지난해 울산에서 분당을 오가며 NPL 오프라인 강의를 수강하면서
동시에 제법 많은 채권은행들과 협상을 진행했었는데,
그때마다 매수의향서 작성 의뢰에 대해 아낌없는 도움을 주신 분당NPL경매학원의 어은수 부원장님 및
***자산관리대부 안** 대표님이 계셔서 포기하지 않고 계속 채권기관의 문을 두드릴 수 있었습니다.
아직, 정확하게 매도를 통한 결론이 난 것이 아니기에
성공투자후기 카테고리에 후기를 올릴 정도는 아니지만,
많은 도움을 받았고 감사한 마음이기에 지난 과정에 대해
기록해 보려고 합니다.
제가 이번에 론세일 방식으로 채권양수도 계약을 한 건은
지방 쪽 재건축 아파트 2채와 농지 1건 이고,
각각에 대해 근저당이 설정된 물건이라
전체가 하나로 묶인 채권에 비해서
입찰가격 및 질권 설정에 대해서 안분하는 계획이 필요했었습니다.
아직 진행중인 건이라 사건(타경)을 공개하지 못하는 점 양해 바라며,
경매를 하시는 분들은 관심이 있으시다면 얼마던지 대략적인 내용만 보셔도
어떤 물건인지 금방 찾을 수 있으리라 생각되기에 상세한 내역은 패스하는 부분 다시한번 양해 부탁드립니다.
론세일 방식 진행
채권매수가 1.5억 (경매비용 포함)
물건 1 : 원금 8,000만원, 이자 1,460만원 (재건축 아파트 종전자산가 1.3억)
: 입찰(낙찰)가 8,000만원
물건 2 : 원금 8,000만원, 이자 1,460만원 (재건축 아파트 종전자산가 1.5억)
: 입찰(낙찰)가 8,000만윈
물건 3: 원금 13,800만원, 이자 6,700만원 (농지, 공시지가 9,300만원)
원금 합계 2.98억원으로
아파트 2채에 대한 유입가격(입찰가)를 이자부분까지 합한 금액을 입찰할 수도 있었지만,
이자 부분에 대한 기타소득이라는 부분이 신경쓰이기도 했고
(이 부분에 대해서는 제가 카페에 질의를 통해서 또 도움을 받았었습니다)
현재 지방에 당 아파트 시세(호가)를 감안해도
당분간 원금 수준이상으로 단기간에 회복하는 것도 기대하기 힘들다고 판단되어서
아파트 2건에 대해 각 8,000만원으로 입찰 계획을 잡고 접근했습니다.
한편, 론세일 방식은 아직 소유권이 넘어온 상황이 아니기에
전체 계약금을 오롯이 본인이 어떻게든 조달해야 한다는 부분과
실제 경매 기일과 계약 일정이 맞지 않아서 입찰기일 변경을 하면
잔금이후 경매진행(속행)까지 기간이 많이 차이가 나기에
일정이 길어지는 부분에서 추가적인 이자비용이 추가되는 부분이었습니다.
이번 계약은 다행히, 잔금일 4일 후에 경매가 진행되도록 서둘러서 협상을 진행했기에
기일변경이 필요하지 않았던 부분까지는 매우 순조롭게 진행되었습니다.
문제는, 채권 매각협상은 전회차 유찰 이후 곧 바로 진행되었으나,
채무자에 대한 통보를 해야하는 채권자측 규정을 이유로 2주 정도 지연되기도 했고,
계약금 지급 당시 체결한 채권양수도 금액과 실제 근저당권 이전을 위한 잔금일에
저희측 법무사에게 제공된 채권계산서 상의 원금과 이자 계산이 달랐다는 부분이었습니다.
처음 협상 당시 채무자가 일반회생 이력이 있었으나 회생종결로 되어 있어서 크게 신경쓰지 않았으나,
문제는 채권기관측에서 회생당시 원금 및 이자 부분에 대해 할인해 준 부분을 처리하는 전산상으로는
매각하는 금액대비 89% 수준의 원금과 이자부분도 약 550만원으로 너무 많은 차이가 있음을 인지하고 있었고,
수기로 기록한 부분이 있고 기관의 장이 발급해준 금액은
최초에 채권양도계약서 내용와 동일 했기에 믿고 진행되던 상황인데 말입니다.
4월 24일 잔금일!
제가 최근 관심이 있는 임업후계자 관련 교육을 수료하기 위해 피교육생 신분으로 타지역으로
계속 다니느라 법무사분에게 위임장을 준 상황이었는데,
법무사분에게서 긴급한 전화와 문자가 계속 오기 시작 ᅲᅲ
현장 상황
1) 아파트 2건 각각 원금 7,200만원(대략..), 이자 550만원
농지 1.22억, 이자 1,100만원이라는 직인이 찍힌 채권계산서를 법무사에게 전달 (기준일은 잔금일인 4월 24일)
2) 채무자에게 채권자 변경 통지 원본도 달라고 해서 보았더니 동일한 금액으로 기재됨
이쯤되니 수업시간에 양해를 구하고 한두번 강의실을 들락거리는 것에 대한 미안함... 이 문제가 아닌 상황이 되더군요.
긴급하게 안대표님에게 연락해서 현 상황을 공유하면서
소송까지 각오하고 있고 일단은 해당 아파트를 꼭 유입하고 싶다는 의사를 전달하고
향후 대응 방안을 실시간으로 공유하면서 대응을 했었습니다.
이쯤되면 사실 협상은 결렬되는 것이 맞겠지만...
제가 현장 임장에서 들은 정보는 재건축이 진행(관리처분 승인 이후 변경승인 단계)중이고
이전 집행부 교체이후 4월 20일 총회 예정(계약시점은 4월 17일)이며,
GS건설에서 •총회에서 80%이상 계속 진행으로 가결되면
건설사측에서도 계속 함께 하겠다는 상황에 대해 어느 정도 정보 수집이 된 상황이었고,
종전자산평가금 2.8억,
과거 실거래가 기준으로 보아도 2억원(아파트 2채 합계)으로
농지에서 5천만원 정도 배당을 받을 경우
실제로는 재건축 아파트 2채에 약 1억원이 투자되는 상황이라...
현장에 나가있던 법무사분은
채권 담당자들과 법원에 가서 근저당권 이전에 대한 절차를 진행하던 상황이었는데,
계약과 다름을 이유로 일단 보류시키고(법원에서 은행으로 이동)
계약일 기준에 계약서에 명시된 원금과 이자에 대해
채권기관장 명의의 채권매각 확인 인장을 다시 한번 더 받게 한 이후 잔금을 완납하면서 마무리~
채권매수협상을 일찍 시작했기에 그나마 입찰기일 변경없이 원할하게 28일 입찰까지 잘 마무리 되었습니다.
아, 론세일에 따른 경매 입찰 당일 풍경은 상상이 되시지요?
유찰 유찰 유찰 유찰.... 이런 흐름인데 갑자기 뜬금없이 8천~
다음 물건에서도 똑같은 금액이 호명되자 입찰법정에는 웅성웅성.. ᄒᄒᄒ
위 과정에서 저와 안대표님, 법무사 그리고 채권 담당자간 스피커폰 통화와
약간의 동어반복에 가까운 논쟁 그리고 문서 작성과 마지막에는 기관장의 확인 서류를 받아 내기까지...
•전체 협상금액이 저에게는 제법 큰 금액이겠지만,
중간에서 노력해주시는 입장에서는 소액임에도 끝까지 신경써서 챙겨주시고 도와주신
*****자산관리대부 안** 대표님,
그리고 그 뒤에 든든히 버팀목이 되어주시는 어은수 부원장님과
분당엔피앨경매학원이 있었기에 이런 좋은 경험을 하게 되었습니다.
다시한번 분당NPL경매학원과 어은수 부원장님
그리고 안** 대표님에게 감사 인사드립니다~!!!
끝으로,
앞서 언급한 부분이 아직 매각을 통해 수익이 창출된 부분은 아니지만,
제가 계획한 바대로 진행되었고, 경락잔금 대출도 1억원까지 확보해둔 상황이라
실제 투입된 자금은
취득세(기준시가 1억이하, 최근 법개정은 지방 취득세 중과기준은 2억이죠 ᄒᄒ)와
일부 경비 포함 몇백만원 정도이고 1년 이자도 얼마 되지 않으니
시간 속에서 재건축이 잘 진행되기를 바라는 일만 남았네요.
추가로, 남은 농지는 25년 기준 매매사업자 소득이 약 5천 정도 발생될거라서
유입해서 손실 구간으로 처리할지 아니면 타인 낙찰에 따른 배당으로 갈지는 아직 고민중입니다 ^^
이상 두서없지만, 감사한 마음 가득 담아서 저의 좌충우돌 첫 NPL 매입 및 낙찰 후기를 마칩니다.
