지분 경매 _ 소송에서 관할의 중요성

안녕하세요. 분당NPL경매학원의 경매실전반 42기 NPL최고위반 52기 부산 이**입니다. 

 

어느덧 제가 금융위에 대부업등록 신청한 지가 만으로 6개월이 다 되어갑니다.

계속 NPL물건 찾아 협상 진행 중이며 딱히 계약까 지 이른 것은 없습니다^^;

 

오늘도 머릴 식힐 겸 어리바리 왕초보가 지분경매 투자한 썰 2탄을 좀... 풀어볼까합니다.

 

이 사건의 경우 역시 어머니가 거주하고 있는 울산의 단독주택이었습니다.

 

출가한 아들 둘에 딸 하나를 두었기에 상속지분이 

어머니가 3/9, 아들 둘과 딸이 각각 2/9씩 지분을 가진 상태였는데요.

 

아들 둘의 지분이 동시에 (2/9 + 2/9)가 경매에 나온 경우입니다.

 

4/9지분의 감정가가 약2억(전체감정가는 4.5억 정도)이었습니다.

유찰되어서 약 9천만원에 낙찰을 받았습니다.

결과적으로 조정에서 1.5억정도에 공유자(딸)에게 매도하고 빠져나온 건입니다.

 

이 사건의 경우 제가 임장과 입찰, 셀프등기에 셀프 소송까지 진행한 건이라 나름 의미가 깊었으나 큰 수익은 올리지 못한 건입니다.

 

이게 1탄 지분경매보다 먼저 처리한 건이라 당시 가격배상에 의한 현물분할을 알지 못했고,

조정관도 아이디어를 주지 않았기에 오로지 조정에서 피고(공유자인 딸)와 가격조율을 끝없이 해야했습니다.

3번의 조정이 열렸는데요.

 

인생 처음 법원 조정에 참석했던지라 몹시 떨렸습니다.

그런데 피고는 나이도 어린 여인이 어찌나 드센지.... 10살이나 더 먹은 저는 법원에서 조금 쫄았었습니다. 

그리 목소리 크고 무식한 사람을 만나본 일도 없거니와 기갈이 천장을 찔러 비호감이었는지,

조정관이 때로 저의 편을 들어주는 느낌... 원고가 정당한 권리가 있다. 잘 협상 해서 공유물 분할까지는 가지마라 두사람 다 손해 아니냐.

그도 그럴것이 사고뭉치 무능한 두 친정 오빠의 크고 작은 빚 문제로 맘고생이 심했던 것으로 추측이 되었습니다.

 

낙찰받고 대금납부를 하고 당당히 현장을 갔었습니다.

 

1. 어머니, 여기 계속 사실거지요? 그럴려면 저의 지분 4/9를 사셔야겠습니다. (제발 감정가로..사주세요)

 

2. 그리고 이 집을 혼자 점유하고 있으므로 오늘부터 우리지분에 해당하는 부당이득금을 청구합니다. (어머니는 저더러 아래층 빈 방에 와서 살라고....하하하)

 

3. 이 집 전체를 공유물 분할 청구소송을 통해 형식적 경매로 매각하겠습니다. (이 경우 낙찰이 현격히 낮게 되니까 진심은 아니었습 니다)

 

4. 따님이 오빠들 지분 사주세요. (본인 지분과 합쳐서 6/9을 가지고, 집수리 좀 해서 세를 놓으면 대출이자 내고도 월세로 어머니 생활비도 좀 보탤 수 있을 것이다라고 조언을 해주었지만...막무가내였습니다. )

 

역시나 강력하게 1만 생각했습니다.(우리는 사는 사람이 아니다 파는 사람이다......!!!)

 

결국, '공유물분할청구 및 부당이득반환청구의 소'로 소장접수부터 했습니다.

 

흠... 소장을 접수할 때, 이 소송(민사)의 관할은 부동산의 소재지가 됩니다. 울산법원이지요.

그런데 이 소송에는 부당이득금 청구 소송까지 더해서 들어갔는데요.

이럴 경우 소송의 관할을 채권자인 제가 있는 부산으로 당겨올 수가 있다는 것을 알게 되었습이다.

금전채무 즉 부당이득금 청구권이 있으니 지참채무 원칙(갚을 사람이 빌린사람께 와서 갚아라)에 따라

소송의 관할을 부산법원으 로 당겨올 수가 있더군요.

 

매번 울산을 안가도 좋거니와... 이 딸은 집이 무려 제주도 였습니다.

(제주도라.... 음.. 매번 비행기를 타고 와야하고 직장도 다니는 것 같은데 힘들겠구나. 울산가서 어머니도 모시고 와야하고....)

일단, 그렇게 소송이 시작되었습니다.

 

세 번의 조정이 부산법원...

결국 피고는 여름 피서철에 비행기를 타고 와야했고 태풍으로 참석 못하기도 했고....

그녀가 지쳐갈 무렵 저는 울산공단의 호재거리 기사를 툭 던져 주었습니다. 거기 원룸 구하기가 하늘의 별따기라고~~~

어머니집은 여러방이 공실로 있었습니다. 그때 그때 수리하지를 못해 누수와 곰팡이가 있어서 겉으로 멀쩡한 집이었지만....아들들의 보살핌 없는 집의 꼴이 안타깝긴 했습니다. 얼른 수리해서 세놓으라고요. (그러니 제발 빨리 끝내자!)

 

우리 멤버 중에서는 저걸 우리가 사서 원룸을 짓자고도 했는데요.

우린 초보 투자자이고 묶어 둘 돈도 없자나! 적당히 하고 경험 쌓 고 빠지기로 했습니다.

마지막에 딸과 연로하신 어머니가 지역호재로 그나마 공실이던 방칸도 세를 놓고

특히나 어머니가 평생 살 던 집에서 그대로 여생을 보낼 수 있게 된 것이 참 다행스러웠습니다.

(모든 경매사건에는 필연적으로 사연이 있었습니다. 이런 것 을 다 연연하면 될 일이 없었습니다. 이것은 일이다...!!)

 

오늘의 포인트는 바로 소송의 관할!

 

관할이 상대방과 멀면 긴 소송에 시간과 돈을 써야하니 쉽게 지치더라는.....많은 힌트과 영감을 얻으신다면 좋겠습니다.

부당이득금 청구가 기각 되거나 하면 관할이 부동산소재지로 이관됩니다.

소송이 또 길어신다는 걸 뜻합니다.

 

두가지 소송을 함께 했기에 가능한 것입니다^^

이상으로 얼렁뚱땅 왕초보의 지분투자 2탄을 소개해 보았습니다.

(전문가가 아니라 정확하지 않을 수도 있으니 경험담을 썼을 뿐, 틀렸다고 책임 묻기 있귀 없귀~~~~~)

 

그리고 참고로, 지분 투자할 시에 지분권자가 너무 많은 것은 절대로 하시지 마십시요...

소송은 송달이 이 또 관건이더군요... 송달 이 안되면 정말 길~~~게 소송이 끌어집니다.

우리의 투자금은 소듕하니까~ 시간은 돈이니까~~~