NPL 협상 결렬 후 일반 입찰로 낙찰 받은 사례 (Feat. 현장 임장의 중요성)
반갑습니다~ 분당NPL경매학원 NPL 52기 박**이라 합니다.
지난 해 12월부터 올해 1월초까지 꾸준히 채권은행과 매수협상을 벌였으나,
아쉽게도 끝내 매수 협상가에 대한 이견으로 인해 NPL로 처리는 하지 못했지만,
일반 입찰을 통해 1건을 낙찰 받은 사례를 소개해 보고자 합니다.
(이때 매수의향서도 안대표님 도움을 받았었네요.. 거듭 감사드립니다~)
통상 채권은행 입장에서 채권매각협상의 기준이 되는 가격은
이전 회차 수준에서 협상하기를 원하는 경우가 대부분이었는데(제 짧은 경험 기준입니다 ^^)
매수를 원하는 입장에서는 당연히 더 낮게 제시를 하게 됩니다.
채권 협상 담당자의 입장에서는 당연히 유찰된 최저입찰가가 있더라도
이번 회차에 높게 입찰에 응하는 사람이 있을 수 있다는 가능성과
낮게 매각하게 된다면 이에 대한 책임(문책)의 소지가 있으므로 낮은 가격으로 매각하는 것에 대한 부담이 있더군요.
물론, 지방에 아주 악성이 될만한 물건 들(특히, 농지나 근린상가 등)에 대해서는
보다 더 적극적으로 반대로 연락이 오는 경우도 간혹 있긴 했지만...
이번에 제가 직접 낙찰 받은 경매 건은 다음과 같습니다. ( 2023타경 1109** 물건번호 2)
앞서 언급했지만, 5건 모두에 대해서 NPL 협상 후
2호실 정도는 유입 후 사무실로 사용하고
나머지는 배당으로 계획했었고,
낙찰가를 모두 합하면 제가 제시했던 금액보다는 더 낮게 낙찰되었고,
소액이지만 소액임차인도 있었던 건인지라
아마도 채권 매각 협상을 했던 담당자분은 이 결과를 보시고 조금은 아쉬웠으리라 생각해봅니다.
(사실, 담당자분도 직장인이라 그다지 아쉽지 않겠지만.. 제가 아쉬워서 ᄒᄒᄒᄒ)
해당 경매 건에 대해 임장을 다니면서 처음 계획한 부분은 자가 사용이었고,
여의치 않으면 임대를 주어도 나름 괜찮을 것 같아서였습니다.
금감원 등록 대부업에 대해 사무실로서 갖추어야할 조건에 대해 독립된 출입문이 있어야 하고,
같은 공간안에 부동산 사무실과 겸용이 안되다고 되어 있었는데,
해당 낙찰된 202호의 경우 건축물 대장상으로는 1개 호실이지만,
실제는 중간에 칸막이를 설치해서 별도의 출입문이 있는 상황이라 예상 금액대비 최적으로 판단되더군요.
한가지 더 중요한 점!!
현장에서 만난 임차인과 대화를 하다보니,
202호를 202호와 204호로 나누어서 사용중이고,
202호 보증금 300만원, 월세 30만원
204호 보증금 500만원, 월세 30만원
보증금 합 800만원, 월세 60만원으로
제가 입찰(낙찰)한 금액대비 수익률 측면에서도 매우 좋았는데,
낙찰자가 되면 꼭 본인들에게 다시 임대를 해달라는 부탁까지 하셔서 입찰에 대한 부담은 없었습니다.
물론, 기존에 임차인이 임대를 안한다면? 대출 가능금액은?
참고로 대출의 경우 건축물 대장상 1개 호실인데 현황성 2개로 분할된 경우 실사단계에서
대출이 안되거나 대출 가능금액이 줄어드는 것이 현실입니다만,
저는 조금의 잔재주를 부렸습니다. (이 부분은 차후에 개별적으로 흠..)
입찰 전 다들 그러하시듯 저 역시 수익분석을 해보았습니다.
1) 53,888,000원 - 기회비용(3~5%) 월 이자 14~24만원 수준 (본인 사무실로 전부 이용 가정)
2) 53,888,000원 - 기존 임차인에게 임대 가정
-
·대출 4,800만원, 이자 4.9% (현재 조건) 월 이자 196,000원(실제 193,000원)
- 취득세 4.6 % + 법무사비 : 300만원 (정확하게는 3,007,850원)
-보증금 800만원, 월세 60만원
실제 자기자본 888,000원 투자되었고 월세는(대출이자 제외하면) 404,000원
추가로, 체납관리비는 공동주택과 상가가 분리되어 관리되는 상황이라
전기, 수도 등은 이전 소유자에게 부담돠는 상황이었고, 옥상에 통신 중계기(SKT, LG) 상가측에서 관리중 이었습니다.
(2층 3층 4층 소유자 동일)
결론은,
202호 및 204호 임차인 분들이 처음 현장 임장에서 만나서 제안 하셨던 바와 같이 그대로 임대를 주게 되었고,
명도 역시 즉시 임대가 되면서 마무리가 되었습니다 ^^
수익률 계산은 안해도 되겠지만 굳이 계산기를 돌려보자면...
[ (404,000원 x 12개월)/888,000원]x100 (백분률 계산 위해서 ^^) 대략 545% 정도 나오는군요.
(은행 기대이자 3~4% 보다는 좋죠?)
제목에서 현장 임장의 중요성에 대해서 언급했었습니다.
사실, 경매를 보시는 입장에서 현장 임장은 기본중에 기본이라
이러한 당연한 부분에 대해 언급을 하느냐? 싶으실 수도 있을 것 같습니다.
제가 첨부한 이미지상 전체 입찰자는 단 3명!!!
서울, 경기에 계신 분들이 지방에 물건, 특히 소액 근린상가에 대해서 관심이 없으신 것은 어쩌면 당연하겠지만,
지방에 계시는 분들 중 이런 물건에 대해서 관심있게 본 분이 계셨다면 3명밖에 입찰을 안할 수는 없었을텐데...
게다가 수익률도 큰 돈은 아니지만 자기자본 90만원 정도 투자하고 월 40만원 수입이라면 해볼만 하지 않을까요?
저는 제가 있는 울산을 포함해서 부산, 대구, 경남, 경북, 제주까지는 모든 물건에 대해서
분석하고 관심 리스트 정리 후 관심지역으로 임장을 수없이 다닙니다.
현재 기준으로 대략 7천건 정도의 경매가 진행되고있고
이중 관심 물건은 200개, 이중에 반드시 투자하고 싶다는 물건은
20건 내외입니다.
참고로, 지난해 13건, 올해 4건을 낙찰 받았고 이중 개인 투자 건은 8건 이었습니다.
위에 물건의 경우 NPL로 전부를 가져왔더라면
양도소득세 절세 플랜으로 풀었을텐데 하는 아쉬움이 남는 투자 건 이었습니다만
또 한편으로는 소소하게 임대 수입 파이프 라인을 하나 더 구축하는 결과가 되었으니 나름 만족했던 투자 건 이었네요.
이상 지방에서 소액 투자로 나름 재미있었던 최근 사례를 한번 소개해 보았습니다.
분당NPL경매학원에서 전국을 대상으로 경매 공부 해 보시기를 추천합니다.