경기도 김포 구래동 상가 낙찰후기입니다. (인생 첫 경매낙찰)

 

안녕하세요. 분당NPL경매학원에서 이번에 경매실전반50기, NPL실전반 60기를 동시 수강한 신*우입니다.

강의를 들으며 열심히 물건을 찾고 분석하고 임장을 다니며 강의 중간이었던 7월 2일에 낙찰받게 되었습니다.

 

 

2층에서 30평 규모의 미용실이 영업 중인 상가를

최저가 153,664,000원에서 175,000,000원에 낙찰받았습니다.

 

구래역 상권은 김포에서도 손꼽히는 상권 중 하나이고,

유흥시설 허가가 가능한 지역이라 특히 저녁 시간대 유동인구가 많은 곳입 니다.

 

이번에 낙찰받은 상가는 바로 맞은편에 1,000세대가 넘는 아파트 단지가 있고, 현재도 미용실이 영업 중이었습니다. 최근 상가 시 장이 좋지 않다고는 하지만, 이 정도 입지라면 충분히 장사가 잘될 수 있겠다는 생각이 들어 입찰에 참여했습니다.

 

특히 기존 임차인이 후순위 임차인이기는 하지만 배당요구까지 해놓은 상태라,

낙찰 후 나가겠다고 할 가능성도 있다고 생각했습니 다.

 

다만 2년 전 입점하면서 인테리어 비용으로 1억 원이 넘게 들었다고 하셔서,

현실적으로는 퇴거보다는 재계약을 선택할 가능성 이 높다고 보고 입찰했습니다.

 

제가 보기에는 기존 임차인도 있고 입지도 나쁘지 않아 경쟁이 꽤 있을 것 같았습니다.

현재 해당 건물 2층이 대부분 경매와 공매 로 진행 중이라 미용실을 제외하면 공실이 많은 상황이지만,

이 문제들이 어느 정도 정리되고 나면 충분히 괜찮은 입지가 될 수 있 다고 판단했습니다.

 

그런데 결과는 예상과 다르게 단독 낙찰이었습니다.

 

기분이 좋으면서도 한편으로는 조금 찜찜했습니다.

'왜 아무도 안 들어왔지?'

 

그래서 낙찰 후 임차인을 찾아가 이야기를 나눠봤는데, 임차인분이 저를 보자마자

"왜 이걸 낙찰받으셨어요? 여기 누수도 있고 문제가 많아요."

라고 하시는 겁니다.

 

이야기를 들어보니 경매 때문에 사람들이 상가를 보러 올 때마다

"여기 비 올 때마다 누수 있으니까 받지 마세요."

라고 이야기하셨다고 합니다. ᄏᄏᄏ

 

지금 돌이켜보면 어쩌면 임차인분 덕분에(?) 단독 낙찰을 받은 것일 수도 있겠다는 생각이 듭니다.

하지만 당시에는 웃을 일이 아니었습니다.

 

그 말을 듣고 돌아온 뒤부터 걱정이 시작됐습니다. 누수가 있는 상가를 낙찰받으면 어떻게 해결해야 하는지, 낙찰불허가 신청을 해야 하는 상황인지 등 여러 가지 생각이 들었고, 학원 선생님들께도 여러 차례 상담을 요청하면서 마음을 졸였습니다.

 

다행히 결과적으로는 상가 관리단에서 누수 관련 공사를 진행했고, 이후 이번 장마 때도 비가 한 방울도 새지 않았다고 합니다. 그렇게 누수 문제는 어느 정도 해결됐고, 잔금을 치르기 전 기존 임차인과 본격적으로 임대료 협상을 시작했습니다.

 

경매지에는 임대차 조건이 보증금 2,000만원/월세 125만 원으로 기재되어 있었습니다.

그런데 임차인과 직접 이야기를 나눠보니 실제로는 보증금 2,000만원/월세 100만 원에 사용하고 있다고 했습니다. 이 일을 겪으면서 경매지에 기재된 임대차 현황이 실제 계약 내용과 다른 경우도 있다는 것을 다시 한번 느꼈습니다.

 

저는 처음에 임차인에게 보증금 2,000만원/월세 150만 원을 제시했습니다.

주변 부동산에 알아봤을 때 이 정도 상가는 평당 월세 5만 원 정도는 받을 수 있다는 이야기를 들었기 때문에 나름대로 주변 시세 에 맞춰 제안한 금액이었습니다.

 

하지만 임차인분은 주변 시세에 비해 너무 비싸다며, 그 금액이라면 나가겠다는 입장이었습니다.

지금 돌이켜보면 이 시점에서 협상을 한번 끊고, 조건이 맞지 않으면 절차대로 인도명령을 진행하겠다고 명확하게 이야기했어야 했던 것 같습니다.

 

하지만 당시에는 대출 문제가 걸려 있어서 그렇게 강하게 나가기가 쉽지 않았습니다.

처음에는 1금융권 위주로 대출을 알아보고 있었는데, 

월세가 125만 원 이상이면 낙찰가의 80%까지 대출이 가능하다는 이야기를 들었습니다.

그래서 어떻게든 기존 임차인과 협의해서 최소 월세 125만 원 정도는 받아야겠다고 생각했습니다.

 

그런데 임차인분이 주변 부동산을 직접 돌아다녀보신 뒤,

 

"이 주변에는 월세 80만 원짜리 상가도 많다."

 

며 월세를 80만 원으로 해달라고 하셨습니다.

 

문제는 비교 대상으로 가져오신 물건들이 제가 보기에는 조건이 전혀 달랐다는 점입니다.

안쪽에 위치한 내측 상가이거나 유흥주점과 같은 건물을 사용하는 상가들이어서 제가 낙찰받은 상가와 입지 조건을 단순 비교하기에는 무리가 있어 보였습니다.

 

서로 생각하는 적정 임대료의 기준이 너무 달랐고, 그렇게 약 3주 동안 협상이 계속됐습니다.

 

결국 임차인분은

 

"월세 80만 원이 아니면 나가겠다. 남편과 상가를 합쳐서 새로 영업하겠다."

 

는 입장을 밝혔습니다.

 

저도 계속되는 협상에 조금씩 지쳐가던 상황이었습니다.

 

그러던 중 2금융권으로 대출 범위를 넓혀 알아보니, 공실 상가라도 낙찰가의 90%까지 대출이 가능하다는 조건을 확인했습니다.

 

이제는 기존 임차인을 반드시 유지해야 할 이유가 없어졌습니다.

그래서 기존 임차인과의 재계약에 집착하지 않고, 퇴거 후 새로운 미용실 임차인을 구하는 방향으로 계획을 바꿨습니다.

 

임차인에게도 제 입장을 명확하게 전달했습니다.

 

낙찰 잔금은 8월 20일에 납부할 예정이고, 이후 바로 인도명령을 신청하겠다. 기존에 설치되어 있는 시설물 역시 두고 가는 것을 전제로 새로운 미용실 임차인을 구하겠다고 이야기했습니다.

 

그렇게 협상이 사실상 결렬된 줄 알았습니다.

 

그런데 3일 정도 지나 임차인분에게 다시 연락이 왔습니다.

올해 결혼 준비를 해야 해서 목돈이 부족한 상황이라 보증금 부담을 낮춰줬으면 좋겠다는 사정을 말씀하셨습니다.

 

결국 다시 이야기를 나눈 끝에,

 

보증금 1,000만 원 / 월세 100만 원

 

조건으로 원만하게 합의하게 되었습니다.

 

처음 생각했던 월세보다는 낮아졌지만, 공실 없이 기존 임차인이 계속 영업할 수 있고 저 역시 새로운 임차인을 구해야 하는 시간과 비용을 줄일 수 있다는 점을 고려하면 나쁘지 않은 결과라고 생각합니다.

 

이번 낙찰을 진행하면서 느낀 점은, 경매는 낙찰받는 순간 끝나는 것이 아니라 그때부터가 진짜 시작일 수도 있다는 것입니다.

임차인과의 협상, 실제 임대차 현황 확인, 누수와 같은 건물 하자, 대출 조건까지 예상하지 못했던 변수들이 계속 생겼습니다.

 

특히 처음에는 단독 낙찰이라는 결과가 찜찜했지만, 결과적으로 누수 문제도 해결됐고 기존 임차인과도 합의가 이루어졌습니다.

 

 

수익률은 위와 같이 대출 전 약 7%,

대출 후 약 78%로 계산됩니다.

 

월세를 조금 더 높게 받았다면 수익률도 훨씬 좋아졌겠지만, 

첫 경매 낙찰이고 그것도 상가에 처음 투자한 것치고는 개인적으로 무난하게 마무리됐다고 생각합니다. ㅎㅎ

 

무엇보다 공실 없이 바로 임대수익이 발생한다는 점에서 만족하고 있습니다.

 

낙찰을 받고 잔금을 치르기까지 누수 문제부터 임차인과의 협상, 대출 문제까지 생각지도 못했던 일들이 계속 생겼습니다.

 

 

그때마다 어은수 부원장님과 선생님들께 정말 많은 도움을 구했는데, 매번 본인의 일처럼 같이 고민해주시고 상담해주셔서 정말 든든하고 감사했습니다.

 

임차인과 새로운 임대차계약서를 작성할 때도 부원장님께서 계약서 샘플을 보내주신 덕분에 부동산을 통하지 않고 직접 계약서를 작성할 수 있었고, 중개보수도 아낄 수 있었습니다.

개인 간 임대차계약서를 직접 작성하는 건 처음이라 마지막에 도장을 찍을 때는 손이 덜덜 떨리더라고요. ㅎㅎ

 

처음에는 막연하게만 느껴졌던 부동산 경매 투자를 법원 입찰부터 낙찰, 임차인과의 협상, 대출, 그리고 잔금 납부까지 직접 경험하며 마무리하고 나니 개인적으로는 인생에서 꽤 큰 한 걸음을 내디딘 기분입니다.

 

이 과정은 학원 원장님, 부원장님, 선생님들의 도움이 없었다면 혼자 해내기 쉽지 않았을 것 같습니다. 다시 한번 감사드립니다.

 

그리고 상가를 한 번 낙찰받아 보니 '상가 투자도 생각보다 적은 자기자본으로 도전할 수 있구나' 하는 자신감도 생겼습니다.

 

그래서 이번에는 동탄에 있는 상가에도 입찰해봤는데, 아쉽게도 낙찰가와 약 1,000만 원 차이로 패찰했습니다. ㅎㅎ

 

그래도 평소 임장을 다녀왔던 상가들의 입찰일이 하나둘 다가오고 있어 계속 도전해볼 생각입니다.

 

또 한 번 좋은 물건을 낙찰받게 된다면, 그때는 두 번째 상가 낙찰 후기로 다시 글을 남겨보겠습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

모두 성투하세요!

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