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현행법에 따른 배당 순서
당해세(3순위)는 법정기일과 무관하게 저당권부 채권(4순위)보다 우선 변제됩니다.
| 순위 | 항목 | 비고 |
| 1 | 집행 비용 | 경매 절차 진행에 필요한 내용 |
| 필요비 / 유익비 | - 필요비 : 건물에 지출된 보존비용 - 유익비 : 개량비용 |
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| 2 | 최우선 변제금 | 소액임차인의 최우선 변제금 |
| 임금채권(3개월분) 퇴직금(3년분) |
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| 재해 보상금 | ||
| 3 | 당해세 | 해당 부동산에 부과된 세금 및 가산금 - 국세 : 종부세, 상속세, 증여세 - 지방세 : 재산세, 자동차세 |
| 4 | 우선 변제권 (저당권부 채권) |
- 담보물권(근저당권, 전세권, 담보가등기 등) - 확정일자부 임차권 - 국세/지방세 (당해세 이외의 조세채권) |
| 5 | 일반 임금채권 | 최우선변제 임금채권 외 잔여 임금채권 |
| 6 | 후순위 조세채권 | 법정기일이 늦은 후순위 조세채권 (저당권부 채권보다 법정기일이 늦음) |
| 7 | 공과금 | 보험료등 |
| 8 | 일반채권 | 집행력 있는 일반 채권 등 |
전세계약을 할 때는 문제가 없었는데,
이후에, 임대인이 당해세를 미납하게 되어 부동산이 경매로 넘어가고,
매각되면 임차인은 불측의 손해를 볼 수 밖에 없었죠.
이렇게 임차인이 억울한 상황이 발생하지 않도록 국세기본범이 개정된다고 합니다.
개정 포인트는
임차인의 확정일자보다 늦은 당해세의 배분한도만큼 임차보증금이 우선 변제된다는 것
시행시기 : 2023. 4. 1 이후 매각결정(공매) 또는 매각허가 결정(경매)분 부터 적용
주의 사항
1) 상가 임차인이 아닌 주택임차인 대상
2) 당해세의 배분한도 만큼만 임차보증금 우선 변제 (타 우선볁권자의 이익도 보호해야 하니까요)
기대 효과
1) 임차인 기준 : 확정일자 보다 늦은 당해세로 인한 임차인의 보증금 손실 방지
2) 임차인 기준 : 현행법 기준으로 미배당보증금 발생했을 때,
개인은 채무자 재산 조회가 어려워 채권 회수가 소원하였으나 이제는 국가가 회수 진행
3) 경매인 기준 : 본 경우에 해당하는 임차인이 있다면 명도가 수월해질 수 있음
예시)
낙찰금액 : 5억원
1순위 근저당 : 4억원
2순위 임차인 : 3억원
당해세 : 2억원 (임차인의 확정일자보다 법정기일 늦음)
이 경우, 배당이 어떻게 되는지 비교해보겠습니다.
경매집행비용이나 최우선 변제금, 임금채권(3개월분)등의 세부 내용은 고려하지 않은 비교표입니다~
임차인은 당해세로 인해보증금을 한 푼도 못 받고, 대항력도 없어 강제로 쫓겨나야 했습니다.
하지만 개정법을 적용 받으면 보증금 3억원 중에서 2억원을, 당해세 배분한도까지 배당받을 수 있습니다.
낙찰금액 5억원 = 임차인 2억원 (당해세배분한도) + 근저당 3억원 으로 끝나네요.
이제는 임대차계약한 경매물건들은
웬만하면 선순위 세금이 없다고 봐도 무방할 거 같습니다.
국세 지방세 완납증명서 열람하고 계약했을테고, 미납은 계약 이후가 될 거니까요.
다만, 악용될 수 있는게
미배당 당해세는 경매에서 소멸 시효까지 채무가 유효하지만
개인의 재산을 아예 포기하면 회수할 방법이 없어지죠.
미리 가족에게 넘겨버리면 국가라 하더라도 회수할 수는 없을 거 같습니다.