신탁 NPL 질문

< 질문 >

현재 소유주는 신탁사이고, 우선 수익자는 새마을금고이며

등기상에 근저당은 1천만원입니다. 

실제 대출 원금은 3.1억이고요, 현재 1.3억까지 떨어진 상황입니다. 

채권 매입을 2억으로 하고, 

채권권리행사 금액으로 낙찰 받을 전략을 짜고 있는데요.

경매 넘길려고 신탁 대출시 1천만원 근저당 건거 같은데...

 

실제 대출 원금은 3.1억이지만

등기상으로는 1천만원 근저당일테고

채권계산서를 1천만원만 청구 할 수 있지 않을까요?

어쨌든 잔금을 치루면 우선수익자가 배당을 받을테고 얼마를 받을 수 있을까요?

 

제 전략은

2억정도에 채권양수도 계약하고 3억에 낙찰받으면 

3억을 배당받고 채권 매입금액인 2억을 빼고, 1억을 현금으로 만들 수 있지 않을까 생각했거든요. 

 

신탁NPL이기 때문에 채권양수도 계약시 소유권도 가져오는걸로 알고 있습니다.

 

< 답변 >

1. 근저당권자와 우선 수익자가 동일인 인가요? 신탁 원부 반드시 확인하세요. 

원금이 줄어든거는 어디서 확인하신 건가요?

_ 근저당권자와 우선수익자가 동일인입니다. 그래서 우선 수익자와 통화를 했고,  원금이 3.1억이라 했으며

채권 매입할 때 마지막 회차랑 직전 회차의 중간 가격으로 협상한다고 배워서 2억에 매입할려고 했습니다. 

 

2. 여신거래약정서상 원금 및 연체 이자까지 배당으로 받을 수 있습니다. 

근저당권은 그냥 임의 경매를 접수하기 위한 보험이에요~

- 그럼 채권행사권리금액으로 낙찰 받아도 다 받을 수 있겠네요. 

임의경매를 접수하기 위한 보험인거는 알았지만 배당쪽에서 이해가 잘 안되더라고요. 

그게 여신거래 약정으로 들어가는군요.

 

3. 신탁대출 받을 때 혹시 미납 시 경매를 용이하게 하기 위한 절차라고 은행에서 안내 받은 적이 있습니다. 

(실제 빌린 돈이 아님) 신탁 공매보다는 임의 경매가 여러모로 좋을 테니까요. 

 

4. 배당 기일까지의 원금잔액과 연체이자를 합산해서 우선수익권 금액 한도가 넘지 않는 선에서 입찰하며 됩니다. 

근저당 금액에 대한 원인 서류가 없으면 그 금액은 합산해서 입찰하시면 안되세요.