이사비를 받고 명도한 후기입니다! (소중한 사람에게 부동산을 선물하세요)

안녕하세요 상가반 이윤환 강사입니다~!

 

지금까지 많은 목적물들을 명도해왔고 초스피드명도, 배째라, 돈달라, 나죽는다 등등 많은 케이스를 해결해봤지만,

최근에 우여곡 절 재밌는 명도 이야기가 있어서 공유해볼까 싶어서 글을 적어봅니다.

 

결론부터 말씀드리자면 아파트 명도에 장장 6개월이나 걸려서 애를 먹었으나,

통상 이사비를 지급하는 관행과 다르게 아이러니하 게도 이사를 나가시는 분께

500만원이라는 비용을 받고 명도를 하였습니다.

 

보통 길어도 2~3개월 내에 마무리되는 명도를 6개월 이나 걸린 것도 이례적인데,

비용을 받은 것도 이례적이라 명도하는동안 꽤나 즐거웠습니다 ᄒᄒ

 

일반적으로 명도는 최대한 빠르게, 적은 비용으로 마무리하는 것이 가장 큰 수익을 만들어주는 정설이고

더 빨리 힘으로 밀어버릴 수도 있지만,

심적으로 여유가 있다면 천천히 명도하는 것도 모두에게 좋은 결과를 만들어낼 수도 있는 것 같습니다.

그리고 개인적으로 그러한 심적인 여유는 아래 3가지의 상황에서 오는 것 같습니다.

(단타를 추구하시는 분들은 빠른 명도가 생명입니다^^;;)

 

1) 부동산 상승장(특히 전월세) : 기다리면 전세, 월세가 오르므로 더 비싸게 놓을 수 있으니 조급함이 사라짐

 

2) 물건에 대한 확신(부동산을 보는눈): 물건이 가져올 수익에 비하면 지금 상황은 아무것도 아니라는 무던함

 

3) 무조건 낙찰자가 이긴다는 경험 : 이러나 저러나 어떤 케이스를 만나도 어차피 내가 이긴다는 경험

 

위 세 가지 조건 중 '물건에 대한 확신'과 '무조건 낙찰자가 이긴다는 경험'은 내 노력으로 만들어낼 수 있는 부분이니

지금 초보자이신 분들도 몇번만 해보시면

명도에 대한 두려움이 사라지는 것을 넘어서 심적인 여유가 생기실거라고 생각합니다~!!

 

| 낙찰

 

작년 25년 6월 경기도 광명시의 아파트를 아내의 명의로 낙찰받았습니다.

4월 생인 아내의 생일에 맞춰서 2월 쯤 낙찰을 받고 4월 에 등기권리증 짠! 하고 싶었는데 뜻대로 되지는 않네요 ᄒᄒ..

 

작년 6월은 아파트 값이 올라갈 자세를 잡고 있던 시기였습니다.

그래서 싸게 받는 것도 좋지만 앞으로 오르는 타이밍에 올라타는 게 더 중요하다고 생각해서 당시 시세인 4억3천~4억5천정도보다 약간만 저렴하게 낙찰을 받았습니다.

 

저는 상가 수업시간때 명도에 관련된 이야기를 할때면

점유자를 설득할 수 있는 여러가지 방법에 대해서 말씀을 드립니다.

 

그런데 막상 제가 실제로 명도를 할때는,

저에게 큰 손해가 아니라면 점유자가 요구하는 것은 대부분 들어줄 수 있도록 방법을 찾아보는 편 입니다^^;;

 

또한, 강제집행 비용이나 거주하는 동안의 부당이득금에 대해서도 이야기하지 않는 편입니다.

큰 문제만 발생하지 않는다면 여유있게 기다리는 편입니다.

 

단타를 추구하는 스타일도 아니고, 경매 물건은 대부분 구구절절 사연이 지저분한 물건들이니

큰 손해가 아니라면 그런 사연들을 전부 털어버리고 깨끗하게 출발하자는 마음이 많이 작용하는 것 같습니다.

 

이번 물건에도 아니나 다를까 구구절절 사연이 있네요 ᄒᄒ..

 

|  P5000만원 매매협의 (1개월 소요)

 

전 소유자인 점유자가 요구하는 것은 심플했습니다.

본인에게는 너무나 소중한 집이니 낙찰금액에 5천을 더해줄테니 목적물을 바로 자신에게 되팔고,

1개월 뒤에 계약서 작성/3개월 뒤에 잔금 조건을 맞춰달라는 취지였습니다.

 

저는 다른 물건을 또 낙찰받으면되고, 3개월에 5000만원이면 적은 수익은 아니니 그렇게 하시고

1개월 뒤에 계약금 5천만원을 만 들어오라고 말씀드렸습니다.

하지만 1개월 뒤에 계약금을 2000만원도 못만들어 오셨습니다.

그렇게 차일피일 지연되다가 루즈해 져서 매매 계약은 없던 일이 되어버렸고 1개월을 그냥 허공에 날려버렸습니다.

매매계약이 불발되었으니 추가로 이사날짜 협의를 하기 전에

혹시 모르는 상황을 대비해 강제집행을 신청해두었습니다.

 

실제 집행은 2개월가량 걸리기때문에 미리 법원에 신청을 해두고, 언제까지 비워달라고 요청을 했습니다.

그렇게 여느 명도 현장과 다르지 않게 입씨름을 하며 하루이틀, 일주일씩 기다려주고

집행날짜도 2번이나 변경해주다보니 금방 또 3개월이 흘렀고, 결국 실제 집행 일 전날이 되었습니다.

 

 

말씀드렸듯 저는 상대방이 본인의 사정과 계획을 이야기하고

저에게 정중하게 양해를 구하면 최대한 맞춰드리려고하는 편입니다.

 

그래서 이사까지 3개월이 넘는 시간을 드렸고,

그 시간동안 집행비용이나 월세에 해당되는 부당이득금같은 이야기는 일체 꺼내지 않았습니다.

 

다만, 실제 집행일까지도 이사갈 집을 구하지 못했다고하니 그냥 넘기기에는 비용적인 손실이 생각보다 불어나고있고,

또 선물해준 집이라 너무 오래걸리면 아내에게 면이 안서는 부분도 있었습니다^^;;;

 

그래서 집행일 전날에는 제 입장도 한번 말씀을 드렸습니다.

 

"이러이러해서 구매하게 된 집이고, 이자는 이만큼 나가고 있고,

원래였으면 월세도 이만큼 주셔야하고, 내일 진행하는 집행비용도 이만큼이나 이미 지불을 하였습니다.

저도 인간적으로 비용에 대한 이야기 한번도 꺼내지 않고,

해드릴 수 있는 배려는 할만큼 했다고 생각하고

더 이상은 아무런 계획없이 연기해드리기는 어려울 것 같습니다.

 

다만, 오늘 중에 이사갈 집 계약한 계약서(2개월 내 이사)와 집행취소비용,

오늘부터 나가는날까지의 월세를 합해서 300만원을 보내주시면 연기해드리겠습니다"

 

그 동안 몇차례 이사날짜 확정을 요청드렸는데,

실제 집행이 이뤄진다고하니 하루만에 계약서를 가지고 왔습니다.

 

이럴거면 진작 좀 해주시지.. '역시 강하게 밀어버리면 금방 끝나는구나'하고 또 느꼈습니다 ᄒᄒ..

다만 300만원은 없었는지 이체를 못하고 계셨 고 결국 다음날 새벽내내 어디서 돈을 구하신건지 돈을 만들어 오셨습니다.

이사가 지연된 3개월에 대해서는 말씀을 안드렸고,

앞으로 지내실 비용과 강제집행 취소비용정도만해서 300만원으로 말씀을 드렸는데

계속 안나가고 버티고 있는게 미안했는지 어려운 와중에 200만원을 더 구해서

지난 3개월에 대한 비용도 전부 입금해주셨습니다.

그리고 최종적으로 7월24일 잔금을 납부하고

1월 17일에 미납관리비도 알아서 전부 납부해주시고 명도가 마무리되었습니다.

|  임차인 세팅 (1개월 소요)

 

명도가 끝난 후 전소유자에게 받은 500만원으로 딱 예산을 맞춰서 가성비 인테리어를 완성했습니다.

입주할 집은 아니니 싱크대와 화장실은 쓸만해서 그냥 두고 도배 장판 등 필요한 부분을 수리하였습니다.

공인중개사의 입장에서 보았을 때 입주하기엔 부족한 인테리어지만 월세 놓기에는 충분할 정도로 수리를 마무리했습니다.

 

만약 명도가 빨리 끝났다면 2000/80 정도에 월세를 놓았겠지만,

그 사이에 시세가 조금 올라줘서 2000/95로 가계약금을 받아두 고 본계약을 기다리는 중입니다.

한달에 15만원이 그렇게 큰 수익은 아니지만 명도를 늦게함으로써 소소하게 한달에 한 번정도 통닭을 사먹을 수 있게 되었습니다.

 

위 낙찰 및 명도 과정 중 정말 운이 좋아서 재건축 이슈도 생기고,

생각했던 것보다 더 짧은 시간에 더 많이 오르는 행운이 찾아왔습 니다.

큰 수익은 아니지만 아내의 명의로 부동산을 구입한건 처음이라 본인 연봉하고 비교해보더니 내내 싱글벙글입니다.

아내가 좋아하니 저도 뿌듯하네요.

 

제 명의로 구매한 부동산에는 주절주절떠들어도 별로 관심도 없더니 역시 명의가 중요한 것 같습니다.

아내는 이제 금이나 가방같은건 눈에 들어오지 않습니다.

오로지 부동산만을 외치며 올해는 뭐사줄거냐고 계속 물어봅니다...

차라리 가방을 사주는게 편한 데... 곧 아내의 생일인 4월인데 정말 큰일이네요..

 

엎친데 덮친격으로 올해 생일 선물로는 월세나오는 상가를 사주겠다고 이야기를 해버렸습니다..

 

| 상가반 개강일정

 

그래서 지금 저와 함께 가족들에게 선물할 상가를 쇼핑해보실 분들을 모집 중에 있습니다^^;;;;

상가를 공부하면 좋은 점은 여러가지가 있지만 가장 큰 장점은 소액투자입니다.

그야말로 아무런 제약없이 쇼핑이 가능한 유일한 부동산 종목이라고 생각합니다.

 

상가라고하면 부자들의 전유물이고 1층에 기본 10억씩하는 그런 그림을 떠올리지만, 실제로는 그렇지 않습니다.

아파트나 주택보 다 더 접근이 쉬운게 상가입니다.

5천만원짜리 상가도 많고, 이 5천만원짜리 상가를 구매하는데는 1천만원만 있어도 충분합니다.

 

주택수나 각종 대출규제 및 세금중과도 받지 않으니 머리가 아플 일도 많지 않습니다.

 

또, 싸게 살수 있는 기회가 많고 경쟁자가 많지 않아 매 기수 수업 도중 낙찰 물건이 2개 이상 꾸준히 나오고 있습니다.

저도 수업 중에 같이 공부하는 물건들로 실제 입찰을 봅니다. 법원에서 만나서 경쟁자가 되기도 합니다.

 

단순 이론보단 스터디에 가까운 형태로 수업이 진행되니

경매 수업을 복습하거나, 실전 적용해보기에도 좋은 시간이라고 개인적으 로 자부하고 있습니다.

 

저도 실제로 아내에게 선물할 월세100만원짜리 상가 낙찰을 목표로 6주간 알차게 준비해보도록 하겠습니다.

관심있으신 분들은 아래 일정과 링크를 참고해주시고 많은 관심부탁드리겠습니다~!!

 

https://cafe.naver.com/nplauctions/26916

[원데이 클래스] 수익형 부동산의 꽃! 상가 투자반 특강