재개발 수업을 듣고 재개발 투자 2호기 썩빌 계약 완료~

서울 재개발을 찾아 헤맨지 2년차

 

한강변을 찾아 헤매다가 전혀 상관이 없는 곳에서 저의 재개발 2호기와 오늘 인연을 맺었습니다.

 

제가 매수한 물건은 성북구 삼선동에 위치해 있으며

투자를 결정한 가장 큰 이유는

주민들의 강한 의지와 시에서 적극검토 대상지 라고 판단되어

빠른 진행을 예상하고 투자를 결정하게 되었습니다.

해당 지역은 한양도성 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어

과거에는 건축물을 높이 제한, 경관심의 문화재 영향 검토 등

각종 규제가 엄격하게 적용되어 2015년 사업성 부족으로 정비구역이 해제되었고

이후 공공재개발과 신통기획 공모에도 도전했으나 수 차례 탈락한 이력이 있는 곳입니다.

 

[규제완화의 혜택: 2025년 규제철폐 3호]

 

그런데 이곳이 서울시가 25년 발표한 규제철폐3호(공공기여 비율완화)와 함께,

문화재 관련 규제 완화 움직임이 더해지면서

높이 규제 완화와 공공부담 축소가 가능해져 가장 수혜를 입는 지역으로 탈바꿈하게 되었습니다.

 

기부채납율도 26.19%에서 5.6%로 대폭 조정되었고 용적률도 20% 상향된다는 내용을 확인했습니다.

 

기존 1종 주거지로만 사업을 추진하다 2종 주거지를 추가로 산입하여 종상향이 되었으며,

또한 "규제철폐3호"의 적용으로 기부채 납 비율이 분양세대수가 증가되는 효과를 득하게 되어

사업성이 개선된것으로 확인하였습니다.

 

[현재 삼선동 3구역 내 모습]

 

지금 이곳은 70년대를 연상케 하는 곳들이 혼재 되어 있는 곳으로

재개발이 시급한 썩빌들이 존재하는 그야 말로 재개발 투자처 로 가장 적합한 곳입니다.

 

[매입한 물건의 컨디션]

1998년 사용승인 물건으로 현27년차인데 2년전 리모델링 완료

 

 

[주변 시세대비 보상마진 계산]

- 삼선3구역의 바로 옆에 삼선 5구역 24년도 분양가 33평 최고 13.9억으로 입주시점 16억 예상

- 해당구역내 33평 조분가 10억 예상

- 해당 물건의 감평가와 일분가를 고려하여 예상한 안전마진은 약 5억

 

[매수 과정]

첫번째

7.10일 처음 문의한 물건은 매도인 물건 보류

두번째 물건 망설이다 다른 사람이 매수

세번째 물건 넘 비싸서 포기

네번째 토요일 저녁 8시에 문자 접수

자려고 누웠던 11시에 문자 확인을 해보니 3억이라는 금액과 대지지분14평이라는 숫자가 쫙~~눈에 들어오면서

"어~~이게 뭐지? 왜케 싼거야?"라는 생각이 들자마자 폭풍 검색시작~

새벽2시까지 물건지 관련 정보를 수집하고 오전 8시30분에 중개사와 통화한 뒤

현재 인테리어 되어 있는 내부 사진을 전달 받고는

마음이 굳혀졌습니다.

"준비하시고~~쏘세요~~"

 

계약금 1000만원이 날라 갔고

그렇게 저의 재개발 2호기가 1호기 투자 7년만에 다시 이루어 지는 기쁨을 맛보게 되었습니다.

 

[분당NPL경매학원 재개발 투자반 수업이 준 동기 부여]

18년도에 안양에 재개발 투자를 하면서

다음은 반드시 서울에 투자한다가 목표였고 그렇게 23년도부터 서울에 한강변을 찾아 헤매며

자양동과 양재, 합정동,삼전동, 오금동,사당동, 목동에서 자료를 찾아 임장도 열심히 다녔습니다.

 

재개발 수업이 마중물이 되어 더욱 적극적으로 시세조사와 임장을 하게 되었고

득이 없는것만 같은 임장을 다니며 혹자는 시간을 버리는 일이 아니냐는 이야기도 들었지만

내가 원하는 물건이 나왔을때 이 물건이 싼지, 비싼지 그리고 사업성이 나오는 물건지 인지 아닌지

바로 알아 차리려면 평상시에 공부하고 있어야 빠른 판단이 가능하다는 것을 또 한번 실감한 순간 이었습니다.

 

삼선3구역은 7월29일 화요일부터 토지거래 허가구역으로 묶이기 때문에

오늘과 내일 중에 계약이 되지 않으면 팔기가 어려워 질 수 있다는 약점을 이용해서

이미 시세대비 1 억이상 싸게 나왔지만 과감하게 1000만원을 깎아 주면 계약금 바로 쏘겠다는 배짱까지 부려

대지지분 14평~아파트를 품은 빌라를 드디어 득하게 되었습니다.

 

[분당NPL경매학원 재개발 투자반 수업의 든든함]

 

재개발 수업 시간에 배운 권리 산정 기준일 이후

다물권자의 물권은 청산 대상이라는 내용이 제대로 숙지가 안되서

몇일전 상왕십 리 물건을 보러 갔을때 쌤한테 전화를 했었습니다.

 

근무시간중에 시간을 내셔서 상세한 설명을 해주신 덕에 이번에 물건을 볼때는 스스로 알아보고 판단 할 수 있어서

재개발 수업 받길 정말 잘했다 생각했습니다.

 

결정적 순간에 물어 보고 도움을 받을 수 있는 사람이 있다는건 정말 든든한 지원군이 있는것만 같았습니다.

 

[글을 마치며]

꿈은 포기하지 않고 가슴에 품고 있으면 언젠가 이루어 집니다.

분당npl학원이 저의 꿈을 가는 길목에서 제게 희망을 품게 해줍니다.

 

이제 마지막 남은 토지 수업은 내년에 들을 계획을 세우며 부동산의 여러 분야를 넘나들며

공부하는 행복을 학원덕에 맘껏 누려 보려 합니다.

 

https://cafe.naver.com/nplauctions/25005

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