주택도시보증공사(HUG)의 경매 배당 시 최우선변제권 대상일까요? 아니라면, 우선변제권은 대상일까요?

주택도시보증공사(HUG)의 경매 배당 시 최우선변제권 지위 분석

I. 서론

최근 대한민국 주택 시장에서는 '전세사기' 및 '깡통전세' 문제가 심화되면서 주택도시보증공사(HUG)의 역할이 그 어느 때보다 중요해지고 있습니다. 이러한 문제들로 인해 HUG가 임차인에게 보증금을 대위변제하는 사례가 급증하고 있으며, 이에 따라 HUG가 대위변제 후 경매 절차에서 어떠한 배당 순위를 갖는지, 특히 임차인의 '최우선변제권'을 승계하여 주장할 수 있는지에 대한 사회적, 법률적 관심이 증대되고 있습니다. 이러한 배경은 단순한 법률적 질문을 넘어 주거 안정과 공공 재정의 건전성에 중대한 영향을 미치는 사회경제적 함의를 내포하고 있습니다.  

 

본 보고서는 HUG의 법적 지위, 주택임대차보호법상 변제권의 특성, 그리고 관련 판례를 심층 분석하여 HUG의 경매 배당 시 최우선변제권 지위에 대한 명확한 답변을 제공하고자 합니다. 구체적으로, 주택임대차보호법상 우선변제권과 최우선변제권의 개념 및 요건을 설명하고, HUG의 대위변제 메커니즘과 그로 인한 권리 승계 범위를 명확히 할 것입니다. 또한, 관련 판례 및 법률 해석을 통해 HUG의 최우선변제권 주장 가능성 여부를 판단하고, 임차인 및 부동산 이해관계자를 위한 실질적인 시사점을 도출하며, 필요한 제도 개선 방안을 제언할 것입니다. HUG의 대위변제는 증가하는 주택 시장의 불안정성으로 인해 더욱 빈번해지고 있으며, 이로 인해 HUG가 경매에서 자금을 회수하는 방식에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 특히 HUG의 대위변제가 우선변제권과 최우선변제권의 미묘한 차이를 어떻게 다루는지에 대한 이해는 대중과 법률 전문가 모두에게 중요한 과제입니다. 이는 기존 법률 체계가 새로운 금융 상품인 HUG의 보증과 같은 메커니즘에 어떻게 적응하고 있는지에 대한 잠재적인 불명확성을 드러냅니다.

 

II. 주택임대차보호법상 변제권의 이해

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임차인을 보호하기 위한 특별법으로, 임차인의 보증금 회수를 돕기 위해 '우선변제권'과 '최우선변제권'이라는 두 가지 중요한 권리를 규정하고 있습니다. 이 두 권리는 경매 배당 시 임차인의 보증금 회수 순위에 결정적인 영향을 미칩니다.

A. 우선변제권 (Priority Claim)

우선변제권은 임차인이 임대차 계약에 의해 거주하는 주택이 경매나 공매로 처분될 때, 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 의미합니다. 이 권리는 임차인의 보증금 전액에 대해 적용될 수 있습니다.  

 

우선변제권을 확보하기 위한 요건은 다음과 같습니다:

• 대항요건: 임차인이 해당 주택에 거주하고 있다는 사실을 공적으로 신고(전입신고)하고, 주택을 인도(점유)받아야 합니다. 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 발생합니다.  
   
• 확정일자: 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 거짓으로 날짜를 소급하여 우선변제권 행사를 방지하기 위해 마련된 제도입니다.  
   
• 배당요구: 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 때, 배당요구 종기일까지 배당요구를 하거나 우선권 행사의 신고를 해야 합니다.  
   

우선변제권은 보증금 전액에 대해 후순위 채권자보다 우선하여 받을 권리이나, 경매나 공매에서 나온 매각 대금에 따라 배당받는 금액이 결정됩니다.  

 

B. 최우선변제권 (Top-Priority Claim)

최우선변제권은 임차인 중에서도 일정한 요건을 갖춘 '소액 임차인'이 경매나 공매 시 다른 모든 채권자(선순위 권리자 포함)보다 가장 먼저 보증금 중 일정 금액을 보호받을 수 있는 권리입니다. 이는 주택임대차보호법 제8조에 근거하며 , 임차인의 주거생활 안정을 도모하기 위한 사회정책적 목적을 가집니다.  

 

최우선변제권을 확보하기 위한 요건은 다음과 같습니다:

• 소액 임차인: 법이 정한 일정 금액 이하의 보증금을 가진 임차인에게만 해당됩니다. 이 금액은 지역별로 다르며, 주택이 위치한 지역에 따라 상한선이 달라집니다.  
   
• 대항요건: 주택에 대한 경매개시결정등기 전에 "전입신고"가 되어 있어야 하고, 경락기일(배당요구종기)까지 "주택을 점유"하여 대항력을 유지해야 합니다.  
   
• 확정일자 불필요: 우선변제권과 달리 확정일자는 불필요합니다.  
   
• 배당요구: 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 합니다.  
   

최우선변제권은 보증금 전액이 아니라 법에서 정한 일정 금액에 한해 적용되며 , 낙찰대금의 1/2 범위 내에서만 행사 가능합니다. 또한, 최우선변제금액 기준은 1순위 근저당권 설정일을 기준으로 합니다. 이는 임차인이 임대차 계약 시 소액임차인 기준에 부합하더라도, 해당 주택에 오래된 근저당권이 설정되어 있다면 적용되는 최우선변제 기준이 현재 기준보다 낮아질 수 있음을 의미합니다. 이러한 점은 임차인이 임대차 계약 전 해당 부동산의 등기부등본을 철저히 확인해야 하는 중요성을 강조합니다.  

 

다음 표는 2023년 2월 21일 이후 기준 지역별 소액임차인 보증금 및 최우선변제금액을 나타냅니다.

Table 1: 지역별 소액임차인 보증금 및 최우선변제금액 (2023년 2월 21일 이후 기준)

 

III. 경매 배당 순위의 개요

경매 절차에서 매각 대금이 채권자들에게 배분되는 순서는 「민사집행법」 등 관련 법률에 의해 엄격히 정해져 있습니다. 이 순서는 채권의 종류와 발생 시점, 그리고 법률의 특별 규정에 따라 달라지며, 각 채권자의 회수 가능성에 직접적인 영향을 미칩니다.  

 

Table 2: 경매 배당 순위

위 표에서 주목할 점은 '소액보증금 / 선순위 임금채권'이 경매집행비용과 필요비/유익비를 제외하고는

가장 먼저 배당받는 2순위에 위치한다는 사실입니다.

이는 '최우선변제'라는 용어가 법률적, 실질적으로 최상위의 보호를 의미함을 명확히 보여줍니다.

즉, 주거와 생계 유지를 위한 최소한의 보증금과 임금은 다른 담보물권이나 심지어 당해세보다도 우선하여 보호받도록

법률이 강력한 의지를 가지고 있음을 시사합니다.  

 

또한, 2023년 4월 1일 국세기본법 개정으로 인해 주택임차보증금(확정일자)의 법정기일보다 늦은 당해세는 주택임대보증금이 우선 변제되도록 변경되었습니다. 이는 당해세가 일반적으로 강력한 우선순위를 가지는 채권임에도 불구하고, 임차인의 주거권 보호를 위해 법률이 지속적으로 진화하고 있음을 나타냅니다. 이러한 변화는 임차인의 권리가 다른 강력한 채권자들에 비해 점진적으로 강화되고 있는 역동적인 법률 환경을 반영합니다.  

 

IV. 주택도시보증공사(HUG)의 역할 및 법적 지위

A. HUG의 설립 목적 및 주요 업무

주택도시보증공사(HUG)는 「주택도시기금법」에 근거하여 주거복지 증진과 도시재생 활성화를 지원함으로써 국민의 삶의 질 향상에 이바지하는 것을 목적으로 설립된 국토교통부 산하 금융공기업입니다. HUG는 국내 유일의 주택 보증 전담 공기업으로서, 주택도시기금 운용·관리뿐만 아니라 분양보증, 임대보증금보증, 하자보수보증, 프로젝트 파이낸싱(PF)보증, 주택구입자금(중도금)보증, 하도급대금지급보증 등 주택사업 전 단계에 걸친 종합 금융보증상품을 운영합니다.  

 

특히, HUG는 무주택 서민의 주거 안정을 위한 '전세보증금반환보증' 상품을 운영하며, 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 HUG가 임대인을 대신하여 임차인에게 임차보증금을 지급하는 핵심적인 역할을 수행합니다. 건설사 부도, 시공 하자 등과 같은 위험 요인에 대비해 계약자들의 주거 안정을 도모하는 HUG의 사회적 역할은 최근 부동산 시장 침체와 전세사기 등으로 보증사고 규모가 급증하면서 그 중요성이 더욱 부각되고 있습니다. HUG가 단순한 상업적 보험사가 아닌 공공기관으로서 주거 복지 증진이라는 공적 임무를 수행한다는 점은 법률적 맥락에서 HUG의 채권이 해석되는 방식에 영향을 미칩니다. 이는 금융기관이 우선변제권을 승계할 수 있도록 하는 법률 조항과 같은 특정 입법적 고려로 이어질 수 있습니다.  

 

B. HUG의 대위변제

HUG의 전세보증금반환보증은 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유 없이 임차보증금을 반환하지 않는 경우, HUG가 임대인을 대신하여 임차인에게 임차보증금을 지급하는 상품입니다. 이러한 지급 행위는 법률적으로 '대위변제(subrogation)'에 해당합니다. HUG가 임차인에게 보증채무를 이행하면, HUG는 주채무자(임대인)에게 구상권을 가지며, 동시에 보증채권자(임차인)가 주채무자에게 가지는 권리를 대위하여 취득하게 됩니다. 즉, HUG는 임차인의 채권자 지위를 승계하여 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있게 됩니다.  

 

대위변제 절차는 다음과 같이 진행됩니다:

1. 보증사고 발생 통지: 보증채권자(임차인)가 HUG 영업점에 보증사고 발생을 통지합니다.  
    
2. 이행청구 및 임차권등기: 임차인은 주택임차권등기명령을 마친 후 보증이행청구서 등 서류를 제출하여 이행청구를 합니다. 임차권등기는 임차인의 기존 대항력과 우선변제권을 보존하는 담보적 기능을 수행합니다.  
    
3. 이행심사 및 대위변제: HUG는 이행청구의 적정성을 심사한 후 임차인에게 보증금을 대위변제합니다.  
    
4. 명도 완료 조건: 임차인은 대위변제 금액을 수령하기 위해 주택의 명도(집을 비워줌)를 완료해야 합니다.  
    
5. 채권 양도: HUG는 대위변제를 하면서 임차인의 우선변제권(임차인의 대항력 포함)을 양도받게 됩니다.  
    

이 과정에서 임차인이 대위변제 금액을 수령하기 위해 주택을 명도해야 한다는 점은 중요한 법적 함의를 가집니다. HUG는 법인으로서 주택을 직접 점유할 수 없으며, 대위변제 시 임차인은 주택을 비워주게 됩니다. 이는 HUG가 최우선변제권의 핵심 요건인 '점유'를 충족하지 못하게 되는 원인이 됩니다. 최우선변제권은 임차인의 실제 거주를 통한 주거생활 안정을 목적으로 하는 사회정책적 권리이므로, HUG와 같은 비점유 법인이 이를 승계하는 것은 권리의 본질적 특성과 충돌하게 됩니다.  

 

V. HUG의 경매 배당 시 최우선변제권 지위

A. HUG의 우선변제권 승계 여부

주택도시보증공사(HUG)는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 따라 임차인의 **우선변제권(확정일자부 임차인의 권리)**을 유효하게 승계하여 경매 배당 절차에서 주장할 수 있습니다. HUG는 「주택도시기금법」에 따른 기관으로서 해당 조항에서 명시하는 "금융기관등"에 해당합니다.  

 

대법원 판례는 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 양수한 후 경매 절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받은 경우, 주택임대차의 대항요건이 존속되는 한 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 판시하였습니다. 이는 HUG가 임차인의 우선변제권을 유효하게 승계함을 명확히 합니다.  

 

또한, 조세채권과의 관계에서도 HUG가 대위취득한 우선변제권 있는 임대차보증금반환채권은 양수인에 대한 조세채권의 선후 또는 당해세 여부와 무관하게 항상 우선한다고 보아야 한다는 판례가 존재합니다. 이는 HUG가 승계한 우선변제권의 법적 효력이 강력함을 보여줍니다. 결론적으로, HUG는 주택임대차보호법 및 관련 판례에 따라 임차인의 확정일자부 우선변제권을 유효하게 승계하여 경매 배당 절차에서 주장할 수 있습니다.  

 

B. HUG의 최우선변제권 주장 가능성

HUG는 임차인의 최우선변제권을 승계하여 주장할 수 없습니다. 이는 대법원 판례에 의해 명확히 확립된 입장입니다. 대법원은 "소액임차인의 최우선변제권은 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권으로서, 그 취지는 보증금 중 일정액에 대하여는 임차인의 주거생활의 안정을 도모하기 위한 사회정책적 목적에서 다른 채권자보다 우선적으로 보호하려는 데 있으므로, 이러한 최우선변제권은 임차인이 주택을 실질적으로 사용하고 수익하는 목적으로 점유하고 있는 경우에 인정되는 것이고, 그 권리를 대위변제자가 승계하여 행사할 수는 없다"고 판시하였습니다.  

 

이러한 판례의 입장은 다음과 같은 이유에 기반합니다:

• 점유 요건의 불충족: 최우선변제권의 핵심 요건 중 하나는 임차인의 '점유'(주택의 인도)이며, 이는 임차인의 주거생활 안정을 위한 사회정책적 보호 장치입니다. HUG는 법인으로서 주택을 직접 점유할 수 없으며, 대위변제 시 임차인은 명도를 완료해야 하므로 , HUG는 최우선변제권의 중요한 요건인 '점유'를 충족하지 못합니다.  
   
• 공시 방법의 불완전성: 최우선변제권은 확정일자 없이도 인정되는 권리이므로, 공시 방법이 불완전하다는 특성이 있습니다. 이러한 특성을 고려할 때, 대위변제자에게까지 이 권리를 인정하면 법적 안정성을 해칠 수 있다는 것이 판례의 입장입니다.  
   
• 주택임대차보호법 제3조의2 제8항: 주택임대차보호법 제3조의2 제8항은 금융기관등이 특정 경우에 우선변제권을 행사할 수 없다고 규정하는데, 이는 HUG와 같은 금융기관이 임차인의 모든 권리를 무조건적으로 승계하는 것이 아님을 시사합니다.  
   

HUG의 요청으로 임차권등기가 이루어지더라도, 이는 기존 임차인의 대항력과 우선변제권을 보존하는 기능일 뿐, HUG에게 최우선변제권의 요건인 '점유'를 부여하거나 새로운 소액임차인 보호를 위한 권리가 아닙니다. 즉, 법률은 HUG와 같은 금융기관이 임차인의 일반적인 담보권(우선변제권)을 승계하는 것은 허용하지만, 임차인의 실제 점유와 사회정책적 목적에 기반한 특별한 보호 권리(최우선변제권)는 승계하지 못하도록 명확한 선을 긋고 있습니다. 이러한 구분은 권리의 본질적 성격과 그 목적에 따라 승계 가능 여부를 달리 판단하는 법률 및 사법부의 정교한 해석을 보여줍니다.  

 

C. HUG와 임차인의 동순위 안분배당

만약 임차인이 보증금 전액을 HUG로부터 대위변제받지 못하고 일부 미회수 보증금이 남아있는 경우 , 해당 주택에 대한 HUG의 채권(대위변제액)과 임차인의 미회수 보증금 채권은 동순위가 됩니다.  

 

이 경우, 경매 배당 시 매각 대금이 부족하면 채권액에 비례하여 안분배당을 받게 됩니다. 예를 들어, HUG가 1억 5천만원을 대위변제하고 임차인에게 5천만원이 남아있다면, 경매 배당 시 HUG는 3배수를, 임차인은 1배수를 가져가게 됩니다. 임차인의 미회수 보증금 잔액은 낙찰자에게 승계될 수 있습니다.  

 

VI. 결론 및 제언

HUG의 최우선변제권 지위에 대한 최종 정리

주택도시보증공사(HUG)는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 따라 임차인의 **우선변제권(확정일자부 임차인의 권리)**을 유효하게 승계하여 경매 배당 절차에서 주장할 수 있습니다. 이는 HUG가 임차인의 보증금반환채권을 대위 취득함으로써 발생하는 당연한 결과입니다.  

 

그러나 HUG는 임차인의 **최우선변제권(소액임차인의 특별 보호 권리)**을 승계하여 행사할 수 없습니다. 이는 최우선변제권이 임차인의 '실질적인 주거생활 안정'이라는 사회정책적 목적을 가지며, 이를 위해 '주택의 점유'라는 요건이 필수적이기 때문입니다. 법인인 HUG는 주택을 직접 점유할 수 없으므로 이 요건을 충족하지 못합니다. 따라서 경매 배당 시 HUG는 임차인의 확정일자부 우선변제권 순위에 따라 배당을 받게 되며, 소액임차인의 최우선변제액 부분에 대해서는 별도의 우선권을 주장할 수 없습니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 HUG로부터 변제받지 못하고 일부 미회수 보증금이 남아있는 경우, HUG의 대위변제 채권과 임차인의 잔여 채권은 동순위로 안분배당됩니다.  

 

HUG가 공적 기관으로서 대위변제 규모가 급증하고 있음에도 불구하고 , 최우선변제권을 승계하지 못하는 현행 법률 해석은 주택도시기금의 재정 건전성에 상당한 부담을 초래할 수 있습니다. 이는 세입자 보호라는 사회복지 목표와 공공 보증 기관의 재정적 지속 가능성 사이의 긴장을 드러냅니다.  

 

임차인 및 이해관계자를 위한 시사점

• 임차인: 전세보증금반환보증에 가입했더라도, HUG가 대위변제한 후 자신의 미회수 보증금 잔액에 대한 권리를 계속 유지해야 합니다. 특히 HUG의 대위변제 후에도 임차권등기명령을 통해 대항력 및 우선변제권을 보존하는 것이 중요합니다. HUG가 대위변제하더라도 최우선변제권은 승계되지 않으므로, 임차인은 자신의 최우선변제액을 확보하기 위한 별도의 노력이 필요할 수 있습니다.  
   
• HUG: 최우선변제권 미승계로 인해 경매 회수율에 제약이 있을 수 있으며, 이는 주택도시기금의 건전성에 영향을 미칠 수 있습니다. HUG는 강제관리 신청 등 다양한 채권 회수 방안을 적극적으로 모색해야 합니다.  
   
• 낙찰자: HUG가 대위변제했더라도, 임차인의 미회수 보증금 잔액이나 HUG의 대위변제 채권이 낙찰자에게 승계될 수 있으므로, 경매 물건의 권리 분석 시 HUG의 대위변제 여부 및 그 범위, 그리고 임차인의 잔여 채권 유무를 면밀히 확인해야 합니다.  
   

제도 개선의 필요성

HUG의 대위변제 증가와 최우선변제권 미승계 문제로 인한 채권 회수율 저하 및 주택도시기금 손실 우려가 증대되고 있습니다. 이러한 상황은 현행 법률 및 제도적 한계가 부동산 시장의 변화와 전세사기 등 새로운 유형의 위험에 충분히 대응하지 못하고 있음을 보여줍니다.  

 

• 점유권 이전 문제: HUG와 같은 공적 금융기관이 대위변제할 경우, 기존 임차인의 '점유권'이 HUG에 자동 이전되도록 주택임대차보호법을 개정하는 방안을 고려할 수 있습니다. 이 입법적 변화는 최우선변제권의 비승계라는 법률적 한계에 대한 직접적인 정책적 대응입니다. 이를 통해 HUG가 최우선변제권을 포함한 임차인의 모든 권리를 온전히 승계하여 회수율을 높이고, '깡통전세'를 악용하는 사례를 방지할 수 있을 것입니다. 이러한 개선은 '악성 임대인' 에 의해 악용되는 허점을 막고 HUG의 채권 회수를 개선하여 궁극적으로 주택도시기금의 안정성을 확보하는 데 기여할 것입니다.  
   
• 투명성 강화: 경매 정보 공개 시 HUG의 대위변제 현황 및 채권액, 임차인의 잔여 채권 유무 등을 더욱 명확히 공시하여 경매 참가자들의 권리 분석 혼란을 줄여야 합니다. 이는 시장의 투명성을 높이고 잠재적 피해를 예방하는 데 도움이 될 것입니다.