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안녕하세요. 분당NPL경매학원
경매42기 NPL 52기 부산 이**입니다. ^^
롱타임 노씨~~~ 여러분 잘 지내시나요^^
인생 후반부 시작에 희망을 품게 해준 분당NPL학원.. 언제나 그립군요 ᄒ
가만 있어도 행복뿜뿜한 계절의 여왕 5월입니다.
오늘은 왕초보가 지분경매 해본 경험담을 한번 얘기해 볼까 합니다.
여기 원체 고수분들이 계시지만 저같은 초짜도 해 볼 수 있다는 것을 알려 드리기 위해 용기 내어보겠습니다.
경매를 배우실 분은 분당NPL경매학원으로 고고고!!!
21년에 공시가 1억이하 경매로 입문, 경쟁력이 떨어지자 법정지상권을 배우자고 몇몇이 뭉쳤지요.
그 낙찰 받은 건 중에 지분경매 건이 두 개 정도 있었습니다.
지분은 대체로 대출이 안되기에 공투로 들어갔습죠.
이 사건은 어머니와 아들과 딸이 3/7, 2/7, 2/7 씩 상속지분을 갖고 있었는데
어머니의 지분 3/7이 경매로 나온 건이었습니다.
어머니지분의 감정가는 약 2.4억(전체 감정가는 5.6억) 여러번 유찰된 것을 저희가 8천만원 정도에 낙찰을 받았습니다.
단독 주택 이었습니다. 재개발 말이 나오는 ..부산에서도 낙후된 지역중 하나였습니다.
낙찰받아 대금납부를 마치고 현장에 찾아갔습니다.
1.여기 계속 사실거지요? 그럴려면 지분을 사셔야겠습니다. 제발(감정가로..사주세요)
2.아니면 나가주셔야겠습니다.(나중에 이것은 불가하다는 것을 알았습니다.소수지분권자라서..)
3. 이 집 전체를 공유물 분할 청구소송을 통해 형식적 경매로 매각하겠습니다. (이 경우 낙찰이 현격히 낮게 되니까 진심은 아니었습
니다)
역시나 강력하게 1만 생각했습니다.(우리는 사는 사람이 아니다 파는 사람이다......!!!)
4. 나머지 자녀들 지분을 사들이는 방법도 있긴하지요. 우리는 큰돈 없는 개미니까 안사요 안사.
역시나... 띠로리~~~ (앞전 법정지상권 사건때처럼.. )
특수물건엔 특수한 사정이....힝.
이 어머니....너~무 돈이 없는 분...
원래는 조상때부터 그동네 땅 다 가진 댁 맏종부였는데
어쩌다 빚보증에 그 일대 재산 모두 경매 당하고
지금은 낮엔 건물 청소, 밤엔 대리운전 다닌다며
우리랑 대화하는 것도 시간에 급급한 모양새였습니다 .... 아 미초..진짜!
그렇다면 자녀분들게 부탁해 보시는게 어떻신가요? 했더니... 애들이 알면 난 죽어요.
(?? 당연히 지분권자들인데 경매사항 모를리 없을건디...우째 사태가 이리되도록 다들 가만있었지...라는 생각은,... 딸과 통화 한번으로 알게 되었습니다)
딸은 너무나 강하게 엄마 얘기에 폭발하고 경기를 일으키는 걸 보니 이 엄마가 저지른 사건이 많긴하구나 짐작 할 수있었습니다.
십원도 줄수 없다는 게 입장 이었습니다. 나이 많은 엄마를 위해 지분을 사줄 자녀는 없었습니다. ᅮᅮ
결국, 협상은 결렬. 동시에 소장을 날렸습니다.
역시 셀프소송~ 우린 맨땅에 헤딩을 좋아하는 편.... 책보고 또 소장을 쓰고 전자소송 을 했습니다.
어느정도 협상해 본 흔적이 필요해서 통화한 녹음기록과 내용증명 보낸 자료까지 첨부해서,
저쪽에서 우리 지분을 안 산다 하니 우리는 우리의 재사권 행사를 위해 어쩔 수없이 공유물 분할을 원한다~~ 뭐 이런내용을 썼습니다.
소송은 진행시키면서 아들에게도 연락해보고 계속 협상을 했습니다.
그러다가 어느날 법원에서 조정기일이 잡혔습니다.
법원도 소송 남발을 막는 것이 의미가 있다보니 조정에 꽤 적극적이었습니다.
양방 다 변호사 없이 직접 나갔고, 상대방은 우리더러 나쁜 경매꾼이라는 식으로 몰아갔고
어머니를 힘들게 한다는 식으로 조정관의 동정을 이끌어 내라는 코칭을 받은 것 같았습니다.
그러나 조정관은 중립이었고 법원의 정당한 매각절차에 따라 지분을 취득한 우리를 인정하면서도 적당히 협상을 하는게 어떠냐고 중재를 했습니다.
원하는 금액 이 얼마냐... 당연히 감정가는 받아야겠다고 했습니다.
상대방은 절대 그 금액은 안된다고 하더군요. 우리가 낙찰받은 금액은 주겠다고 하더군요. 우리가 낙찰 대행인가.....
사실 감정가 는 코로나 시기의 가격이라 시세보다 높은 상태였습니다.
그러나 협상이란 언제나 높게 불러서 조금씩 내려와야 하는 법.
일단 첫 조정은 결렬, 조정관은 어머니가 거기에 살기를 원하는지에 큰 의미를 두는 편이었습니다.
나중에 알고 보니 판례로 그런게 딱 있더군요.
공유물 분할의 원칙은 현물분할입니다.
그러나 현물을 분할시 현저하게 가치가 저하되거나 공평하게 나누기가 힘들 점, 이럴 때는 형식적 경매를 통해 대금 분할을 하게 됩니다. 즉 공유물 분할은 현물분할과 대금분할(경매)이 있습니다.
그런데 말입니다. 우리의 현명하신 조정관은 이런 것을 제안하였습니다.
가격배상에 의한 현물분할도 현물분할의 한 방법이다.
어머니가 이곳에 오래전부터 살고 있었고,
이것을 공유물 분할 경매에 부쳤을 경우 헐값에 팔려 다른 공유자들의 소유권마저 상실 시킬 수 있다는 점
(그리되면 엉뚱한 누군가는 득을 보겠지만 어머니는 쫓겨나게 되겠지요)을 고려해서
우리의 지분을 현재 시세로 감정을 해서 그 가격에 사겠느냐고 물었습니다. 아들과 딸은 그것은 받아들이겠다고 했습니다.
나중에 알았지만
대다수 공유지분권자가 (감정가로) 가격배상에 의한 현물분할도 현물분할이다.
이거... 우리 분당NPL경매학원 카페에도 판례가 있더 군요. 링크해 두겠습니다.
대법원 판결 : https://cafe.naver.com/nplauctions/20351
재감정을 하고 감정가는 약 2억이었고 우리는 그 가격에 지분을 매각하였습니다.
우리 예상과 달랐던 것은 소수지분(3/7)으로 엄마 를 명도하는 것은 불가능했습니다.
과반 지분이 아닌 1/2 지분으로도 명도가 안된다고 합니다. 과반이라야 가능합니다.
여튼 조정을 두 번 거치고 감정가대로 매각하여 또 귀여운 금액을 챙겼습니다.
소송은 정말 시간이 많이걸리고 경매로 가도 우리가 들어간 금액을 찾아 나올수 없을지도 모르는 상황이라
공유물 분할까지는 안가고 싶었는데 조정에서 잘 마무리가 되었습니다.
길게 썼지만 단순한 내용입니다. 지분경매가 매력적인 것도 있으니 한번 시도해 보시기를 추천드립니다^^
2탄으로는 또다른 지분 경매를 소개해 보겠습니다.
분당NPL경매학원에서는 지분경매도 배울 수 있습니다.