평범한 직장인이 NPL 경매와 함께 사는 법 (경기도 상가 낙찰 후 명 도부터 최종 수익률 모두 공개)

안녕하세요~

분당NPL경매학원에서

경매실전반 29기,

NPL실전반 37기

상가투자반 7기 수강하였고,

직장 19년차이자 아이들 둘 키우고 있는 슈퍼우먼입니다.

 

모든 원우님들 잘 지내시죠? ^^

어느덧 엄청 커진 학원의 규모에 뿌듯함과 놀라움, 그리고 막 배우고 열심히 하시는 분들 보면서 많은 배움과 자극 받고 있습니다.

 

얼마전 온비드 공매로 상가 낙찰을 받아서 공유드린적이 있는데,

약 2달전 명도를 마치고 이번에 새로운 임차인과도 계약을 하게 되면서 종지부를 찍을수 있었습니다.

 

수익률은 극강이라 정말 기뻤지만, 그 과정에서 마음고생도 많았고 배운것도 많아서 원우님들과 나눌겸 적어봅니다.

https://cafe.naver.com/nplauctions/25824

(공매)경기도 상가 낙찰(강화된 주택 규제 속 틈새 투자처)

 

낙찰까진 순조로왔으나 명도.. 경매의 꽃이라던 명도에서 참 마음 고생을 했습니다.

 

처음 기존 임차인은 계약 연장을 원한다고 해서 순탄하겠구나 싶었는데,

'통화를 할때마다 월세를 더 깎아 달라, 계약 기간은 1년으로 해달라, 등기를 늦게 쳐달라' 등등 요구 사항이 많았습니다.

 

게다가 '주변 상권이 안좋아서 본인이 나가면 공실 리스크 클거다' 라는 반협박과

'사업이 잘 안되서 계속 영위할지 말지도 고민중 이다' 라는 말을 지속적으로 했습니다.

 

그럼에도 어느정도 타협을 해서 조건을 맞춘 뒤 이제 도장만 찍으면 되는데,

임차인은 계약서 작성을 차일피일 미루는 겁니다!!!!

 

참을수 없는 분노를 간신히 누르면서 '바쁘시면 전자계약을 하자'고 했더니 갑자기 화를 내며 '왜 압박하냐,

내가 시간이 없어서 천천히 하자는건데 이런 경우가 어디있냐, 나는 그냥 나가겠다' 더라고요.

(지금 생각하면 하늘이 저를 도운 순간인듯 합니다!!유후!!!!)

 

물론 거기서 끝이 아니겠죠?

그 임차인은 퇴거하는 날까지 심적으로 저를 괴롭혔습니다.

 

"퇴거 예상일은 정해지면 알려줄테니 자꾸 묻지마라, 부동산 매물 구경한답시고 앞에서 어슬렁대지 마라, 등등".

 

지금까지 저는 서로 합의해서 계획을 세우고, 늦어지면 사과하고, 정정해서 결론을 내는 합리적인 사람들만 경험하며 살았는데

이렇게 무지성으로 윽박지르고 무논리로 우기는 사람을 처음 경험했습니다. ᄒᄒᄒᄒᄒᄒ

 

(지금까지 나는 참 감사할게 많았네 & 세상은 만만치 않군, 이라는 인생 교훈을 얻음!!)

 

힘든 순간이 있었으면, 달콤한 순간도 있어야겠죠!?

 

기존 임차인을 내보낸 뒤, 약 한달만에 새로운 임차인을 구할수 있었습니다.

그것도 낙찰받은 2칸을 모두 사용하겠다는 감사한 임차인을 만난거죠! (기존 임차인의 독설과는 달리...^^)

 

최종 수익률 공개합니다. (2칸 합산)

- 낙찰가: 1억1천만원 (감정가의 12%)  경(공)매의 매력이 바로 이런것이지요!! 1칸 아니고 2칸입니다^^

- 보증금 : 2천만원

- 월세 : 140만원

- 수익률 : 무려 18.6% (대출없는 기준!)

 

이게 끝이 아니죠, 현재 기준 매도가를 예상해보겠습니다.

<-- 상가수업 들으신분이면 계산 방법 다 아시겠죠?

 

- 예상 매도가 (매매 가능 수익률, 8% 계산) : 2억 3천만원!!

주변에 공실이 많아서 보수적으로 '8%' 계산했는데도 낙찰가 대비 2배 상승입니다.

 

매도전까지 상권이 회복된다면 매도가는 더 올라갈수 있겠죠.

이정도면 처음 상가투자한 것치곤 엄청난 성공 아닌가 싶어요. ^^

 

본업때문에 전투적으로 집중할순 없지만, 돌이켜보니 1년에 1건은 하고 있는거같아요.

 

그리고, 이번 명도과정을 복기하면, 가장 큰 아쉬운 점은 저의 신분(?)을 오픈했던거라고 생각합니다.

명도 원칙이 제3자 화법인데 낙찰직후 제 욕심과 기쁨이 컸는지 실수를 했네요.

또한, 인생 경험도 제대로 한거라 배움이 큽니다.

그리고...이 모든건 금융치료로 다 해결되지요^^♡

 

다시한번 매 순간마다 도움 주신 어은수 부원장님, 상가쌤 이윤환강사님께 감사드리며,

다음에도 또 좋은 소식으로 인사드리겠습니다.

감사합니다!

https://cafe.naver.com/nplauctions/27321

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