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안녕하세요, 분당NPL경매학원 수강생 ***입니다.
오랜만에 NPL 투자 후기 공유합니다~
요즘 투자 물건을 열심히 찾던 중에 사후정산 조건에 딱 맞는 물건을 발견했어요.
청구금액이 감정가를 훌쩍 넘어서 채권자 입장에서는 손해가 많은 상황이라 채권 매각 가능성이 높다고 판단했습니다.
채권자는 유동화 회사였는데 연락해보니 역시나 매각 의사가 있다고 하더라고요. 매수 의향서 보내달라고 해서 예상 낙 찰가(감정가의 83~85%)를 고려해 85% 금액으로 의향서 제출했습니다.
다음날 바로 연락이 와서 6.4억에 차액보전 100% 조건으로 계약하자고 하길래 여기서 협상 시작! 6.5억에 차순위 3천만 원으로 제안했는데 반려되었어요ᅲᅲ
AM과 퇴근 후 저녁 8시쯤부터 1시간 정도 통화했는데, BM이 "그렇게 계약하면 AM이 리스크를 떠안는 건데 왜 그렇 게 계약하냐"고 했다면서 전날 밤 12시까지 이 물건에 대해 회의했다고 하더라고요.
결국 조율 끝에 6.3억 약정, 차순위는 6.9억으로 하자는 제안이 왔습니다. 그쪽에서도 예상 낙찰가를 83~85%로 보고 있 는데 혹시나 실거주자가 90% 이상 입찰할까봐 차순위를 꼭 해야 한다고 하더라고요.
마지막으로 "더 이상 금액 조정은 안 되나요?"라고 물었더니 AM도 어쩔 수 없다고 해서 계약 진행했습니다.
바로 다음 주가 입찰일이라 AM이 직접 제 회사로 와서 계약서 작성했고, 입찰도 대리로 해주었어요.
계산해보니 만약 6.9억에 누가 들어와도 급매로 팔면
마이너스는 아니라서
마이너스만 안 나면 된다는 생각으로 경험치 쌓기로 했습니다.
결과는... 차순위가 6.29억! 1.1억 수익 확정이네요 ᄒᄒ
낙찰 받고 경락잔금 대출받는데 차순위와 차이가 많이 나서 차순위의 90%까지 해준다고 했지만, 저는 신탁대출로 진행
했어요.
명도 과정에서 약간 어려움이 있었지만 이사비 0원으로 무사히 명도 마치고,
미납관리비도 전 소유주가 납부하게 해서 깔끔하게 인도받았습니다.
현재는 올수리 진행 중이고 인근 부동산에 140군데 정도에 매물 올리고
당근에도 내놓은 상태에요.
이번 주 중으로 인테리어 끝나는데, 벌써 10팀 정도가 보러 온다고 연락왔네요.
등기상 취득가액이 7.4억이라 부동산에서도 너무 높게 받았다며 안타까워하더라고요. 여기에 올수리까지 한다니까 자
기들이 얼마에 매도할 건지 눈치 보더라구요ᄏᄏᄏ
보통 올수리에 4~5천 정도 예산 잡으니 7.8천에 내놓을 거냐고 물어봐서, "손해 보고 비싼 수험료 냈다고 생각할테니 7.4억에 매도해 달라"고 부탁했습니다.
거래량도 빵빵해서 매도는 무난해 보입니다.
이런 경우엔 부동산 사장님이 네고를 막아주시더라고요.
예상대로 7.4억에 매도되면 양도세 0원이 될 테고,
인테리어는 직영으로 해서 2,700만원에 진행했습니다.
이번 달 초에 유동화 회사에서 정산환급도 받았는데, 경매비용까지 다 들어온 것 같아요ᄒᄒ
물어보고 싶었지만 그냥 있었습니다.
배당금도 회수했고 이제 부동산만 처리하면 이번 투자도 성공적으로 마무리될 것 같네요~ npl투자는 정말 사랑입니다
다음엔 상가를 론세일로 매입후 방어입찰해서 유입하는 전략으로 내돈 0원으로 상가매입해볼려고 진행중에 있습니다
협상은 끝났으며 정리되는대로 후기로 돌아오겠습니다.
분당NPL경매학원 수강생 여러분 모두 좋은 물건 만나셨으면 좋겠습니다^^